消委會比拼物業按揭計劃　發展商按揭利息比銀行多$500萬

近年樓市暢旺，每逢新盤推出總不乏排隊買樓的人龍。消委會比較銀行和發展商提供的物業按揭計劃，以購買一個售價848萬元的單位為例，地產發展商提供8成按揭，較一般銀行提供6成按揭為高，但買家最終卻需多付超過500萬元利息。

消委會提醒買家，在買樓前要量力而為，慎重比較各種按揭計劃的優劣，不要因看似吸引的優惠而隨意作選擇。

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新樓盤推出時，部分地產發展商針對一些未能透過一般銀行按揭貸款置業的人士（例如未有足夠首期或未能通過壓力測試），或主要收入來自外地的人士，夥拍財務機構提供按揭成數較一般銀行高的按揭計劃讓準買家選擇。

由於貸款額較大、按揭利率較銀行按揭利率高1倍多，及供款期首3年只供利息，導致部分地產發展商提供的物業按揭計劃總利息開支，較銀行按揭的利息開支高3.3倍。

消委會以一個售價848萬元的新盤單位為例，在銀行的按揭計劃下，根據金管局指引，若借款人的主要收入來自香港、物業作自用而樓價低於1,000萬元，最多只能貸款約6成，則按揭貸款額上限為500萬元，須先支付348萬元作首期。以P-2.75%為利率計算，供款25年，全期總利息支出約154萬元。

但以地產發展商提供按揭計劃的8成按揭計算，可貸款約678萬元，即買家只需支付170萬元作首期。以P+1%為利率計算，加上首3年只供利息，同樣供款25年，總利息開支達667萬元，較銀行的按揭計劃多出逾500萬元。

▲ 相片來源：消委會

消委會表示，若比較兩個按揭計劃的每月供款額，「發展商按揭」的借款人在首3年雖然只需繳付利息（每月3.4萬元），但每月供款額已較銀行按揭的每月供款（包含本金及利息，約2.2萬元）高約1.2萬元，還款第4年開始的每月供款更增加至4.6萬元，比透過一般銀行按揭的每月供款高逾1倍。

消委會籲買家量力而為

消委會又比較17間銀行69個按揭計劃，以上月22日息口水平計算，H按實際利率由1.79至2.32厘不等，P按由2.15至2.25厘不等。以一個500萬元物業計算，借6成按揭，20年供款總利息開支可相差近20萬元。

消委會宣傳及社區關係小組主席許敬文表示，開支差別大除了因為發展商按揭款額較多以外，亦包括息率及供款模式的分別。他稱，明白不少買家因負擔不起首期而選擇高成數按揭，但亦要量力而為：

如用理性理財方法，若不能繳交4成首期，買家應儲存足夠本金才買樓。

他又說，過去數年本港樓市變化大，消費者因心急想買樓，遂選用發展商提供的按揭計劃，消費者應留意有關利息與銀行提供的按揭計劃利息，差異可以很大。

消委會總幹事黃鳳嫺亦提醒，坊間不時有按揭中介聲稱提供免費諮詢或代辦服務，但免費服務定義含糊，部分中介或會收取文件費，甚至巧立其他名目收費，消費者要小心。她說，按揭計劃五花八門，呼籲買家買樓前要量力而為，並仔細考慮需求，不要因優惠看似吸引而隨意選擇。

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